전월세 계약 체크리스트

1. 계약 전: 등기부등본을 직접 발급해 확인

중개사가 보여주는 출력본만 믿지 말고 인터넷등기소에서 본인이 직접 발급받으세요. 계약 당일 아침에 한 번 더 발급해 변동 여부를 확인하는 습관이 안전합니다. 확인 항목은 (1) 소유자 인적사항, (2) 근저당권·전세권 등 선순위 권리, (3) 가압류·가처분 등 처분 제한 등기 유무입니다.

선순위 근저당이 있다면 채권최고액 + 보증금 합이 시세의 70~80% 이내인지 확인해 깡통전세 위험을 차단하세요. 다가구주택은 본인 보증금이 아니라 같은 건물 내 다른 임차인의 선순위 보증금까지 합산해 판단합니다.

2. 계약 전: 임대인이 등기부상 소유자 본인인지 확인

계약 당사자가 등기부상 소유자와 일치하는지 신분증으로 대조합니다. 대리인이라면 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하고, 보증금은 위임장에 지정된 계좌(가급적 등기부상 소유자 본인 명의)로만 송금하세요. 제3자 명의 계좌 송금은 회수 분쟁 시 불리합니다.

3. 계약 당일: 특약 사항을 구체적 문장으로 기재

「현 시설 상태로 인도」처럼 포괄적인 문구는 피하고, 입주 시 발견된 누수·곰팡이·노후 부분의 수선 책임을 누가 부담하는지 항목별로 적습니다. 반려동물·흡연·시설 변경(타공·도배) 가능 여부, 반환 시 원상복구 범위, 장기수선이 필요한 보일러·도어록의 교체 책임도 명시하면 퇴거 시 분쟁이 크게 줄어듭니다.

전입신고와 확정일자가 가능한지, 임대인이 이를 거부하지 않을 것을 특약에 적어 두는 것도 보증금 보호에 도움이 됩니다.

4. 입주 당일: 전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리

주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하고, 우선변제권은 확정일자를 받은 시점부터 인정됩니다. 입주 당일 전입신고와 확정일자(주민센터 또는 인터넷등기소)를 함께 처리해야 보증금 보호가 가장 두텁게 작동합니다.

보증금이 일정 금액 이상이면 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사, 서울보증보험 등) 가입 여부도 검토해 보세요. 가입 가능 여부와 보증료를 계약 전에 확인해 두면 가입 거절 시 협상 카드로 활용할 수 있습니다.

5. 입주 직후: 시설 상태 사진·영상 기록

입주 첫날 모든 방의 벽·바닥·창틀·욕실·주방·가전 상태를 사진과 영상으로 남기고 촬영일이 메타데이터에 기록되도록 보관하세요. 냉장고·세탁기·에어컨 등 비치 가전은 시리얼번호와 작동 상태도 함께 촬영합니다. 퇴거 시 원상복구 범위 다툼에서 가장 강력한 자료입니다.

6. 계약 기간 중: 계약 갱신·증액 한도 숙지

주택임대차보호법은 임차인에게 1회의 계약 갱신요구권을 인정하고, 갱신 시 보증금·차임 증액 한도를 5%로 제한합니다. 갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사를 표시해야 효력이 안정적으로 인정됩니다. 단, 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 등 일정 사유가 있으면 갱신 거절이 가능하므로 사정 변경 시 조기에 협의하세요.

관련 법령

본 가이드는 주택임대차보호법(대항력·우선변제권·계약갱신요구권), 민법(임대차 일반 규정), 주택도시기금법·보증보험 관련 규정을 참고하여 작성되었습니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 별도로 적용되므로 본 가이드를 그대로 적용하기 어렵습니다.

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